Estoy Siendo Demandado por Ejecución Hipotecaria (Foreclosure)

Estoy Siendo Demandado por Ejecución Hipotecaria (Foreclosure)

Ultima Revisión: May 2013

View In English
Get Adobe Flash player

Si el dueño de la vivienda no da los pagos de la casa, la compañía que le dio el préstamo para comprar la casa (la compañía hipotecaria/ compañía financiera) puede intentar quitarle su casa. Este proceso se le conoce como mortgaqge "foreclosure (ejecución hipotecaria)". En una demanda de ejecución hipotecaria, la compañía hipotecaria es el demandante (en ingles, “plaintiff”), y el dueño de la casa es el demandado (en ingles, “defendant”). Si la corte decide en contra del propietario, la casa puede ser vendida en una subasta pública. Se usa el dinero de esa venta para pagar el préstamo que debe. Un caso de ejecución hipotecaria puede durar varios meses. Mientras proceda el caso, usted puede permanecer en su hogar.Si usted recibe un Summons (una citación) y un Complaint (una denuncia), no tiene que mudarse de su casa. Sólo el juez puede ordenar que usted se vaya de su casa. Haga clic en las palabras que aparecen 'así' para aprender lo que significan estas palabras.¿Qué es una ejecución hipotecaria? Una hipoteca es un acuerdo escrito entre una compañía hipotecaria (típicamente un banco) y un comprador de vivienda. La hipoteca hace que la casa del comprador sea la garantía colateral (en ingles “colateral”) del préstamo. Una garantía colateral es la propiedad que el deudor da como respaldo del préstamo. Si el dueño de la vivienda no da los pagos de la casa, la compañía que le dio el préstamo para comprar la casa (la compañía hipotecaria/ compañía financiera) puede intentar quitarle su casa. Este proceso se le conoce como mortgaqge "foreclosure (ejecución hipotecaria)". En una demanda de ejecución hipotecaria, la compañía hipotecaria es el demandante (en ingles, “plaintiff”), y el dueño de la casa es el demandado (en ingles, “defendant”). Si la corte decide en contra del propietario, la casa puede ser vendida en una subasta pública. Se usa el dinero de esa venta para pagar el préstamo que debe. ¿Cuánto tiempo dura un caso de ejecución hipotecario? Un caso de ejecución hipotecaria puede durar varios meses. Mientras proceda el caso, usted puede permanecer en su hogar. La ley dice que tiene permitido cierto periodo de tiempo para ejercer sus derechos y tratar de salvar su casa (como la redención o el restablecimiento del préstamo). Su caso no puede proceder al siguiente paso de ejecución hasta que se cumplan estos plazos de tiempo. La siguiente lista de periodos muestra una guia general para un deudor que no pelea en contra del proceso de ejecuci'on hipotecaria. 0-2 Meses Si usted se retrasa con 3 pagos de su hipoteca, se inicia la acción de ejecución hipotecariaEl Sheriff o el agente actuario le entregaran la demanda de ejecución hipotecaria; Si el Sheriff no puede localizar a una de las partes, ellos podrán poner un anuncio en el periodico. 2-3 MesesUsted tiene 90 dias despues de recibir la demanda de ejecución hipotecaria para ponerse al corriente con su deuda. Si logra hacer esto, el caso de ejecución hipotecaria en su contra se da por terminado. Usted no podrá ponerse al corriente de nuevo de esta manera durante los proximos 5 años; Usted recibirá una notificación que le dira cuando tiene que ir a corte. Usted debe presentarse en corte ese dia (Vea mas abajo). 3-4 MesesYa estando en la corte es posible que le den más tiempo para que busque un abogado o para que complete las formas que necesita para representarse a sí mismo en corte, o tambien es posible que el juez mande su caso directamente a juicio;Si usted pierde su juicio, recibirá una sentencia de ejecución hipotecaria y venta en su contra, la cual dirá que usted ya no es dueño de la propiedad;Una ves que reciba la sentencia de ejecución hipotecaria, iniciará su periodo de redempción. Este periodo le da tiempo para que pague el dinero que debe sobre su hipoteca, las costas de la corte, honorarios de abogados e impuestos. Su periodo de redempción termina: 7 meses despues de que le entreguen la demanda de ejecución hipotecaria, si vive en la casa;6 meses despues de que le entreguen la demanda de ejecución hipotecaria, si no vive en la casa;3 meses despues de que le entreguen la sentencia de ejecución hipotecaria, la que tarde mas.7-10 MesesAntes de la venta de su propiedad, el prestador hipotecario tiene que:Publicar una notificación de la venta en un periódico local de circulación general. Esta notificación tiene que salir en la sección de propiedades inmobiliarias por un mínimo de tres semanas consecutivas.Averigüe si usted califica para una modificación de préstamo bajo el "Home Affordable Modification Program (Programa de Modificación Home Affordable)" (HAMP) del gobierno federal. Si no califican, la venta de la casa podría ser inválida. 8-11 MesesLa corte suele confirmar la venta de la casa a menos que usted pueda probar uno de los siguientes problemas: La notificación fue presentada de manera incorrecta; Los términos para la venta fueron poco razonables; La venta se efectuó de forma fraudulenta (en una manera deshonesta); No se hizo justicia; El prestador violó los requisitos de HAMP.9-12 MesesUsted ya no cuenta con el derecho de permanecer en su casa y el prestador hipotecario puede pedir a la corte que el Sheriff le saque de la propiedad en caso de que usted no la abandone por su propia voluntad. Despues de Abandonar la Propiedad.El título de ejecución de la hipoteca, un documento por escrito que señala que la propiedad ha sido ejecutada, es certificado y se convierte en archivo público.¿Qué debo hacer si me llega un "mortgage foreclosure summons"? Si usted recibe un Summons (una citación) y un Complaint (una denuncia), asegúrese de no ignorarlo o tirarlo a la basura. No se mude de su casa. Los procedimientos de una ejecución hipotecaria pueden durar varios meses y usted puede tener opciones disponibles para salvar su hogar. Sólo el juez puede ordenar que usted se vaya de su casa. Recibir un Summons (una citación) de ejecución hipotecaria significa que su compañía hipotecaria ha iniciado un proceso judicial para quitarle su casa. Para proteger sus derechos, usted debe presentarle a la corte un Appearance (una comparecencia) y un Response (una respuesta) dentro de 30 días de recibir el Summons (la citación). Si usted no presenta su Response, el juez ordenará una ejecución hipotecaria en su contra y perderá su hogar. Es importante asistir a todos sus días de corte para que se entere de lo que está pasando con su caso. ¿Cómo presento mi "Appearance" y "Answer" después de recibir un "Summons" de ejecución hipotecaria? Antes de presentar su Appearance (comparecencia) y Response (respuesta) asegúrese de analizar toda la información relacionada con su hipoteca. Un Appearance es un documento que le notifica a la corte que usted sabe que lo están demandando y que se presento al lugar donde fue citado por la denuncia. Al presentar un Appearance usted no está diciendo que está de acuerdo con lo que alega el demandante. Simplemente esta reconociendo que recibió el Summons (la citación) y que quiere ser notificado de todas las fechas de corte futuras. Un Response es un documento en el cual usted responde al Complaint (la denuncia) que recibió con el Summons. En su Response debe de contestar cada párrafo escrito en el Complaint (la denuncia). Estos párrafos describen los hechos del caso contra usted. El juez asume que usted está de acuerdo con cualquier hecho en el Complaint al cual no responde. Asegúrese de leer todo el Complaint (la denuncia) para que pueda comprender lo que dice. Usted debe presentar estas formas dentro de 30 días de recibir el "Summons."¿Qué pasa si no puedo pagar las cuotas para registrar mi "Appearance" y "Response"? El registro de su "appearance (comparecencia)" y su "response (respuesta)" es un paso importante y necesario para que usted pueda participar en su caso. Si usted no puede pagar las cuotas necesarias para registrar estos documentos puede pedir un “fee waiver” (un perdón de cuotas). Para obtener el “fee waiver” necesita demostrar que sus ingresos están bajo cierto nivel. Si el juez acepta su solicitud no tendrá que pagar las cuotas de archivo. Vea la sección "Artículos Relacionados" de esta guía para obtener más información sobre como presentar su caso gratis.¿Cuáles son las defensas contra una demanda de ejecución hipotecaria? Es posible que tenga una defensa contra una demanda de ejecución hipotecaria, si: Su prestamista violo cualquiera de los lineamientos del "Making Homes Affordable Program (HAMP)" Su compañia hipotecaria le nego de manera erronea su aplicación para modificar su prestamo;Usted tenia una aplicación de modificación de prestamo pendiente con la hipotecaria cuando lo demandaron;El oficial de préstamos le recomendo exagerar sus ingresos al aplicar para el préstamo;Le dieron información engañosa en cuanto a los términos de su préstamo. Por ejemplo, si el día del cierre le dijeron que su interés seria más alto del interés que le prometieron originalmente; Su refinanciamiento tiene menos de 3 años y el agente de préstamos no le dejo saber precisamente cual sería el Annual Percentage Rate (denominado “APR” en ingles, TAE en español por Tasa Anual Equivalente), cuales serían sus costos financieros, la cantidad financiada, el total de pagos o calendario de pagos; Su agente de préstamos recibió una comisión irrazonable por la negociación del préstamo; Un contratista inició el préstamo como parte de un contrato de reparación para su vivienda; Usted tiene su propio seguro, y el prestamista ha añadido una prima de seguro (en Ingles, “lender placed insurance”) a su cuenta. En algunos casos, el seguro obligatorio puede ser legal; o El prestamista no ha aplicado todos sus pagos a su cuenta. Si cree que una de estas situaciones es aplicable a su caso, consulte un abogado. Vea la sección "Buscar Ayuda Legal" para encontrar a un abogado. Incluso si ninguna de estas situaciones le aplica a usted, hay otras alternativas descritas en esta guía que pudieran ayudarle. ¿Cuáles son mis opciones si recibo una denuncia por una ejecución hipotecaria? Usted deberia hablar con un abogado acerca de sus opciones legales. La defensa de un caso de ejecución suele ser muy complicada. Algunas de sus opciones están explicadas aquí, pero no considere esta información como una asesoría legal. Necesita leer esta lista de opciones con mucho cuidado, hablar con un abogado si es posible, y decidir qué será lo mejor para usted. Vea la sección de “Organizaciones de Ayuda Legal" de este guía para encontrar ayuda legal gratuita. Reinstatement (Restablecimiento): Un restablecimiento ocurre cuando le paga a su compañía de préstamos toda su deuda atrasada, más los recargos por el atraso de pagos y los gastos incurridos por la compañía al demandarlo (costos de abogado, costos de la corte, y otros costos permisibles). Tiene 90 días después de la fecha que recibió el aviso de la ejecución hipotecaria para pagar su deuda atrasada. Si restable su hipoteca, la demanda de ejecución hipotecaria terminará, su hipoteca será restablecida y tendrá que continuar haciendo sus pagos como originalmente había acordado. Puede restablecer su hipoteca sólo una vez cada 5 años. Repayment Plan (Plan de Pagos): Usted puede tratar de negociar un plan de pagos con su compañía hipotecaria. En este tipo de acuerdo la compañía hipotecaria le agregará una cantidad de dinero a cada cuota mensual hasta que reponga el monto atrasado. Un plan de pagos le ayuda a restablecer su préstamo dentro de cierto periodo de tiempo. Generalmente la compañía hipotecaria le pedirá un pago inicial de la mitad del dinero que está pendiente. Después, la compañía le cobrará un pago y medio (1 ½) cada mes hasta que esté al día con sus pagos. Generalmente, compañías hipotecarias se niegan a ofrecer un plan de pagos después de una bancarrota.Es importante entender que un plan de pagos no termina la demanda de ejecución contra usted. La demanda contra usted no se terminará hasta que el plan ha terminado y usted pague su deuda atrasada. Redemption (Redención): Esto ocurre cuando usted paga su préstamo por completo, (generalmente con dinero de una venta o refinanciamiento de su casa). Usted tiene un periodo de “rendención” dentro del cual tiene el derecho a pagar su préstamo y evitar una venta de ejecución. Para una casa el periodo de redención termina 7 meses después de la fecha en que recibió la denuncia de ejecución hipotecaria o 3 meses después de la fecha de la sentencia de ejecución, la que sea posterior. Una venta por ejecución hipotecaria no puede ocurrir antes de que se venza el periodo de redención. Refinance (Refinanciamiento): Si tiene suficiente “equity” (valor neto) en su hogar, es posible que la pueda refinanciar. Tiene “equity” en su casa si su casa vale más de lo que debe. Tenga en cuenta que lo más probable es que tenga que pagar una tasa de interés más alta (dado a los retrasos hipotecarios en el historial de su crédito) y sus pagos de préstamo serán más grandes. Tenga mucho cuidado con su refinanciamiento. Es probable que haya recibido muchas ofertas prometiéndole refinanciar y salvar la casa. Los términos de estas ofertas pueden ser "predatory" (predatorios). Muchas veces dueños de hogares terminan perdiendo su casa después de gastar mucho dinero en el refinanciamiento. Generalmente, obtendrá una tasa de interés mejor por parte de un banco o cooperativa de crédito. Pruebe estas opciones antes de buscar otras opciones de préstamos. Home Sale/Short Payoff (Venta de casa/Venta Corta): Usted puede vender su casa en cualquier momento antes de que termine la ejecución hipotecaria. Un “short sale” o “short-payoff” sucede cuando usted debe más por el préstamo de lo que puede recuperar vendiendo la casa. En un short sale la compañía hipotecaria está dispuesta a aceptar el dinero de la venta y perdonar cualquier cantidad adicional que deba del préstamo. Generalmente compañías hipotecarias no aceptan un short-payoffs en casos de refinanciamiento.Loan Modification (Modificación de préstamo): Usted puede pedirle a su banco que cambie los términos de la hipoteca. Por ejemplo, la compañía hipotecaria puede permitirle pagar el préstamo durante un plazo de tiempo más largo, agregar la cantidad atrasada a la cantidad de la hipoteca o bajar la tasa de interés. Bankruptcy (Bancarrota): Puede tratar de resolver su ejecución hipotecaria declarandose en bancarrota. Si no quiere quedarse con su casa puede usar una bancarrota bajo el capítulo 7 (“Chapter 7”). Una bancarrota bajo el capítulo 7 elimina todas sus deudas, pero pierde la casa. Si desea quedarse con su casa y no puede terminar un plan de pagos o refinanciar, puede declarar una bancarrota bajo el capítulo 13 (“Chapter 13”). Una bancarrota bajo el capítulo 13 (“Chapter 13”) le pide a la corte que apruebe un plan de pagos por el cual pagará la deuda de su hipoteca atrasada en un periodo de 3 a 5 años. Consulte un abogado para ayudarlo a decidir si la bancarrota es una buena opción para usted. Deed In Lieu of Foreclosure (Titulo en lugar de ejecución):En un “deed in lieu of foreclosure” usted le transfiere el titulo de la casa a la compañía hipotecaria para satisfacer el préstamo. En este caso usted perderá su casa y la compañía hipotecaria renunciará el derecho de demandarlo por el préstamo. Si opta por esta opción asegurese de ponerlo por escrito. Consent foreclosure (Ejecución consentida):Si el prestamista ya le demando, usted puede solicitar un "Consent Foreclosure." Si el prestamista esta de acuerdo con esto, usted no quedará debiendo ningun dinero sobre la hipoteca. Sin embargo, debe obtener este acuerdo por escrito (en la orden de la corte, ya que existe un caso en la corte). Otras Opciones:Si usted tiene un préstamo asegurado por FHA (Autoridad Federal de Vivienda) o HUD (Vivienda y Desarrollo Urbano), puede calificar para otros programas que le ayudarán a evitar la ejecución hipotecaria.¿Puedo tratar de resolverlo con mi prestamista si una demanda se ha presentado en mi contra? Incluso si usted ha recibido un citatorio judicial de ejecución hipotecaria para comparecer ante la corte, usted todavía puede tratar de llegar a un acuerdo con su prestamista hipotecario.Los prestamistas hipotecarios deben confirmar si usted califica y si esta interesado en modificar su hipoteca bajo el programa de gobierno federal "Making Homes Affordable Program (HAMP)" A pesar de que se haya presentado un caso en su contra, si usted aplica para un HAMP por lo menos 7 dias hábiles antes de una venta, el prestamista debe postponer la venta y considerar su aplicación;Si usted no califica para HAMP, puede tratar de obtener una modificación bancaria para reducir sus pagos mensuales y sus intereses. Algunas cortes han creado programas de mediación para ayudar a los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria llegar a un acuerdo con su prestamista hipotecario.Si usted vive en el Condado de Cook y ha recibido un citatorio judicial de ejecución hipotecaria, es posible que La Corte Circuita del Condado de Cook Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias pueda ayudarle. Para obtener más información acerca del Programa de Mediación, visite la sección "Artículos Relacionados"Si usted vive en el Condado de Will y ha recibido una citación judicial de ejecución hipotecaria, es posible que La Corte de Circuito del Condado de Will Programa de Mediación para la Ejecución Hipotecaria (sition en inglés) pueda ayudarle. Para obtener más información acerca del Programa de Mediación, visite la sección "Artículos Relacionados"Si usted vive en el Condado de Madison/Bond y ha recibido una citación judicial de ejecución hipotecaria, es posible que el programa de La Corte de Circuito del Condado Madison/Bond Programa de Mediación para la Ejecución Hipotecaria (sition en inglés) pueda ayudarle. Para obtener más información acerca del Programa de Mediación, visite la sección "Artículos Relacionados"Si usted vive en el Condado de Peoria y ha recibido una citación judicial de ejecución hipotecaria, es posible que La Corte de Circuito del Condado de Peoria Programa de Mediación para la Ejecución Hipotecaria (sition en inglés) pueda ayudarle. Para obtener más información acerca del Programa de Mediación, visite la sección "Artículos Relacionados"Si usted vive en el Condado de McLean y ha recibido una citación judicial de ejecución hipotecaria, es posible que La Corte de Circuito del Condado de McLean Programa de Mediación para la Ejecución Hipotecaria (sition en inglés) pueda ayudarle. Para obtener más información acerca del Programa de Mediación, visite la sección "Artículos Relacionados"¿Que es el Home Affordable Modification Program (HAMP)? HAMP es un programa de gobierno diseñado para fomentar la modificación de préstamos hechos por prestamistas hipotecarios. Esto se logra dando incentivos por cada modificación de préstamo que otorgue el prestamista y pagándole a usted dinero cuando hace sus pagos hipotecarios a tiempo. El prestamista hipotecario es la institución que le cobra los pagos mensuales de la hipoteca de la casa y es responsable del manejo de su préstamo. Los prestamistas hipotecarios no están obligados a participar en estos programas, pero casi todos lo hacen. Si deciden participar, deben firmar un acuerdo para evaluar todas las peticiones de modificación de préstamos y modificar los prestamos de toda persona que califique según las reglas del HAMP.¿Quien participa en el Programa? Todos los prestamos Freddie Mac y Fannie Mae participan en el programa, así como aquellos prestamos manejados por proveedores de servicios quienes se hayan registrado en el programa HAMP. Casi todos los prestamos de este tipo están en el programa HAMP. ¿Aun así me pueden quitar mi casa?Su prestamista no debería presentar una demanda de ejecución hipotecaria contra usted si ha presentado una aplicación bajo el programa HAMP. De cualquier manera usted puede aplicar para el HAMP aunque hayan presentado un caso de ejecución hipotecaria en su contra. Cualquier ejecución hipotecaria deberá ser suspendida mientras que su caso es considerado para modificaciones HAMP. Beneficios del programaPara usted:Ninguna cuota o costo por hacer la modificación de préstamoTodas las cuotas por retrasos en el pago son perdonadasUna reducción de hasta $5,000 sobre el principal por realizar sus pagos a tiempoPara el prestamista:Hasta $1,000 por cada préstamo modificadoHasta $1,000 por año por cada préstamo modificado (máximo 3 años)¿Quien califica?No todas las hipotecas califican para ser considerados para una modificación de préstamo. Para poder ser considerado es necesario cumplir con lo siguiente:Ser el dueño y ocupante (debe vivir allí) de una casa o edificio que tenga de 1-4 apartamentos, o, después del 1 de Junio del 2012, también puede calificar aunque no viva en la vivienda, puede ser el dueño y rentar a otras personas:La deuda que tiene sobre su residencia principal o propiedad de alquiler es igual o menor a $729,750 para 1 Unidad; $934,200 para 2 Unidades; $1,129,250 para 3 Unidades; o hasta $1,403,400 para 4 Unidades; Obtuvo su hipoteca el 1 de enero de 2009 o antesSus pagos mensuales de la hipoteca (incluyendo impuestos, seguro y cuotas de la asociación de propietarios) deben ser mayores al 31% de sus ingresos netos (antes de impuestos); y No poder hacer los pagos de su hipoteca debido a dificultades económicas que puedan ser demostradas con documentos. Si tiene más de una hipoteca solo la primera califica para una modificación bajo HAMP. Existe otro programa HAMP llamado Second Lien Modification Program (2MP), que se usa para segundas hipotecas. Los prestamos solo pueden ser modificados una vez bajo este programa. Sin embargo después del 1 de Junio, 2012, si usted obtuvo una modificación HAMP y aun así volvió a incumplir, puede ser considerado para una nueva modificación bajo Hamp Tier 2.Obtener un pago mensual razonableSi usted califica, el préstamo será modificado para que sus pagos mensuales queden en 31% de sus ingresos mensuales netos. El pago mensual incluye el principal, intereses, impuestos, seguro de propietarios de casa, seguro de peligros, seguro contra inundaciones y cuotas de asociaciones de propietarios y/o cuotas de condominios. El ingreso mensual incluye salarios, tiempo extra, cuotas, comisiones, propinas, seguro social, pensiones, estampillas de comida y cualquier otro ingreso.Los prestamistas hipotecarios deben seguir ciertos pasos para reducir sus pagos mensuales a un 31% de sus ingresos mensuales. Deben tomar los siguientes pasos en el siguiente orden hasta que logren bajar sus pagos al 31% de sus ingresos mensuales (si es posible):Paso 1: Reducir la tasa de intereses hasta un 2%La tasa de intereses será fija por los primeros 5 años, después puede subir 1% por año hasta llegar a la tasa llamada “Freddie Mac primary Mortgage Market Survey Rate” aplicable en la fecha en que se prepare el documento modificador, o cuando llegue hasta la tasa anterior que tenia, la que sea mas baja.Paso 2: Extender el plazo de pago hasta 40 años.Paso 3: Diferir (posponer) una porción del principal hasta el final de la deuda como un pago global final (que se debe pagar al final de su deuda, al refinanciar o cuando venda su casa). Esto significa que sus pagos se verán reducidos por la cantidad que difiere, y la cantidad diferida se paga al final. Paso 4: Perdonar (eliminar) completamente una porción de la deuda principal. El perdón de la deuda no es necesario y no sucede muy seguido. Calificar para una Modificación de Préstamo HAMPLa modificación hecha del préstamo debe tener un valor mayor para el prestamista que el valor estimado de la ejecución de hipoteca. En otras palabras se considera si la modificación le dará al prestamista más dinero, si la respuesta es sí, entonces obtendrá la modificación. Sus ingresos y gastos serán analizados para calcular un pago mensual razonable (aproximadamente 31% de su ingreso total mensual).Los términos de su préstamo será modificados para reducir su pago mensual a esa cantidad (vea la sección anterior: Obtener un pago mensual razonable)El valor actual de su deuda después de la modificación será evaluado y comparado con el valor de una ejecución hipotecaria. El valor de su préstamo tomará en cuenta su valor neto actual: valor de propiedad, apreciación del valor del hogar, costo de una ejecución hipotecaria y tiempos, así como los intereses moratorios de deudores. Si tiene mucho capital sobre su casa, o si sus ingresos son muy bajos, entonces probablemente no pase la evaluación de valor neto actual. Si califica se le pondrá bajo una modificación a prueba (por 3 meses) bajo el nuevo nivel de pagos. Es importante que haga sus pagos a tiempo durante este periodo de prueba. Si realiza todos sus pagos a tiempo durante este periodo de prueba, tiene derecho a obtener un acuerdo de modificación permanente. Si usted tiene muchos gastos en comparación con sus ingresos, es posible que tenga que trabajar con un consejero aprobado por HUD antes de que pueda obtener una modificación de su deuda. Puede ponerse en contacto con uno de estos consejeros llamado a este numero 1-888-995 HOPE (4673).Si su prestamista cometió una violación material de los lineamientos de HUD cuando decidieron que su deuda no calificaba para ser modificada, entonces usted puede utilizar esto como defensa en un caso de de ejecución hipotecaria para que desechen la demanda, o para detener la venta. Para más información visite Programa de Modificación Home Affordable. La venta judicial se ha programado, ¿qué significa eso? Su casa será vendida en una subasta pública y el dinero de la venta se usará para pagar el préstamo. ¿Qué puedo hacer para detener la venta judicial? Bajo ciertas circunstancias, usted puede presentar un "Motion to Stay Judicial Sale" para posponer la venta judicial. Podrá encontrar un “Motion to Stay Judicial Sale” en la sección "Formas/Cartas" de esta guía. Si una de las siguientes situaciones le aplica a usted, debe presentar un “Motion to Stay Judicial Sale”: Está en el proceso de refinanciar su casa con un préstamo que cubrirá la hipoteca que debe y cualquier otro gasto;Su solicitud bajo el Programa de Modificación Home Affordable esta siendo procesada o usted sigue en el periodo de prueba HAMP; Usted ha encontrado un comprador para su casa y ha firmado un contrato para la venta de su casa; Usted ha encontrado un comprador para su casa y le han ofrecido una oferta para hacer una compra corta de su casa; o Su prestamista hipotecario no consulto con usted para ver si usted estaba interesado y si calificaba para una modificacion de su hipoteca bajo el HAMP. ¿Que pasa si el dinero de la venta no cubre la hipoteca? Algunas veces el dinero que se obtiene de la venta es menos que el valor de la hipoteca de la casa. Cuando esto sucede el prestamista puede demandarlo para obtener lo que falta. A esto se le llama “deficiency judgment”. Es raro que un prestamista haga esto. El prestamista puede demandar para obtener el “deficiency judgment” en el momento en que presenta la demanda de ejecución de hipoteca o después de que se realice la venta de la casa. El prestamista no puede demandar para obtener el “deficiency judgment” si:Usted acordó con el realizar un “deed in lieu of foreclosure”, oSi usted acuerda con el prestamista que no le va a demandar después de la venta para recuperar lo que falte sobre el valor de la casa.La única manera que se puede eliminar un “deficiency judgment” es declarándose en bancarrota. Una bancarrota del Capítulo 7 elimina un “deficiency judgment”, pero una bancarrota del Capítulo 13 no, es posible que tenga que pagar parte de la sentencia. Hable con un abogado para ver si la bancarrota es una buena opción para usted.Para aprender más sobre la bancarrota, vea la sección de “Artículos Relacionados” en la sección de esta guía. ¿Cuándo necesito mudarme de mi casa? Uno de los últimos pasos en un caso de ejecución es la introducción de una “Order of Possession” (orden de posesión) por el juez. Esta orden le exige que se mude de su casa antes de cierta fecha. Usted puede permanecer en su casa hasta que el Sheriff le ordene salir. Estoy recibiendo cartas y llamadas telefónicas de compañías que me ofrecen ayuda, ¿estas personas pueden ayudarme? Después de presentada una demanda de ejecución hipotecaria, usted recibirá muchas ofertas de todo tipo de personas que le ofrecerán "ayuda" para evitar la ejecución. Existen muchos tipos de estafas diferentes en ejecución hipotecaria.Se el recomienda evitar compañias de "foreclosure prevention (prevencion de ejecucion hipotecaria)". No es necesario pagar cuotas para recibir ayuda de prevención en ejecución de hipotecas. Muchas compañias con fines de lucro lo buscaran prometiendo que hablaran con su prestamista. A pesar de que pudieran ser negocios reales, le cobraran una cuota enorme por ayuda que usted pudiera obtener gratis. En muchos casos las cuotas que cobran son ilegales, y muchos de los servicios que ofrecen estas compañias (como un "loan audit")no sirven de nada. Ademas tenga cuidado con gente que le prometa poder detener su ejecución hipotecaria inmediatamente si acepta contratarlos para que paguen su hipoteca. Es posible que les este entregando la propiedad de su casa sin saberlo cuando firma sus documentos. Nunca firme un documento sin antes leer y entenderlo. Es conveniente obtener ayuda legal antes. Tenga cuidado: Si suena demasiado bueno para creerlo, lo más seguro es que lo es. No firme las escrituras de su casa sin consultar con un abogado No firme ningún documento que no entienda Consulte con un abogado o su compañía hipotecaria antes de entrar en cualquier acuerdo involucrando su casa Si usted sólo habla español, la ley dice que antes de firmar una hipoteca o de cualquier otro acuerdo escrito, usted tiene el derecho de tratar con una persona que hable su idioma.¿Y si tengo un aseguranza federal como FHA, VA, USDA u otra hipoteca asegurada por el gobierno federal? Si su hipoteca se encuentra asegurada por el gobierno federal, usted tiene otros derechos que no estan cubiertos por la información de esta guía. Ejemplos de este tipo de hipotecas FHA Home Loans (solo en Ingles)VA Home Loan Program (solo en Ingles)USDA Rural Development (solo en Ingles)Vea la pagina web de Stateside Legal para obtener mas información sobre el Programa de Prestamos de Vivienda VA.Para obtener mas información sobre sus derechos si usted tiene una hipoteca asgurada por el gobierno federal, vea la sección de "Buscar Ayuda Legal" de esta guia para encontrar Organizaciones de Ayuda Legal.

Organizaciones de Ayuda Legal

Para obtener una lista de las organizaciones en su area que pudieran ayudarle, ingrese su código postal

       

Comentarios y Sugerencias

Agradecemos sus comentarios y sugerencias

Encuesta de Usuarios - Por favor tome un momento para ayudarnos a proveer un mejor servicio y complete nuestra encuesta.

Por favor no envie correos electrónicos con preguntas legales o información de su problema legal. No responderemos a preguntas sobre su problema legal. Sin embargo, Ud. puede encontrar información de organizaciones legales que le podrán ayudar aquí.