Desalojar a un Inquilino

Desalojar a un Inquilino

Ultima Revisión: January 2012

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Esta guía le ayudará a desalojar a un inquilino. Esta guía: Responderá a sus preguntas sobre cómo y cuándo el propietario puede desalojar a un inquilino en la sección de "Preguntas Frecuentes" Le dará las formas necesarias para la notificación y el desalojo de un inquilino en la sección de "Formas/Cartas" Le explicará los pasos que debe seguir para desalojar a un inquilino en la sección de "Instrucciones" Le dará más información sobre el proceso de desalojo y los derechos del inquilino y el dueño en la sección de "Artículos Relacionados" Le ayudará a encontrar a un abogado en la sección de "Buscar Ayuda Legal"Haga clic en las palabras que aparecen ‘así’ para ver su significado.Como propietario, ¿cuándo puedo desalojar a mi inquilino? Como propietario, usted puede desalojar a su inquilino si: El inquilino no paga la renta a tiempo; El inquilino viola cualquiera de los términos y condiciones del contrato de renta; El inquilino causa daños a su propiedad; El contrato de renta llega a su fin y su inquilino no abandona su propiedad. ¿Cuándo no se puede desalojar al inquilino? Usted no puede desalojar a su inquilino: Por quejarse ante el inspector de construcción de su propiedad. Eso se llama desalojo en represalia; Por no haber pagado la renta si el inquilino dejó la propiedad por un período de tiempo a causa de violencia doméstica o la amenaza inmediata de violencia doméstica; oPor motivos de raza, color, etnia, sexo, discapacidad, religión, la descarga militar, estado militar, edad, estado civil u orientación sexual. ¿Tengo que dar notificación antes de desalojar a mi inquilino? Sí. Existen diferentes tipos de notificaciones de desalojo que debe utilizar el dueño para notificar al inquilino, dependiendo de las circunstancias de cada caso.Notificación de 5 Días: Si su inquilino no paga la renta a tiempo, usted puede notificar al inquilino entregándole un aviso de 5 días por escrito. El inquilino le puede pagar la renta dentro de los siguientes 5 días para que no lo desaloje. Si el inquilino no le paga esa cantidad dentro de los próximos 5 días, usted podrá proceder a desalojar al inquilino. Debe saber que algunas leyes locales requieren que usted dé un aviso de más de 5 días al inquilino para que le pague la renta. Por ejemplo, Evanston requiere de una notificación de 10 días. Notificación de 10 Días: Si su inquilino viola cualquier condición del contrato de renta, con la excepción de una falta de pago, usted puede entregarle una notificación de 10 días por escrito al inquilino. La notificación debe indicar las condiciones que se violaron, así como la fecha en que se dio la violación. Bajo la ley estatal de Illinois, el inquilino no tiene derecho de corregir la violación. Pero existen algunas ordenanzas, incluyendo la “City of Chicago Landlord-Tenant Ordinance”, la cual permite que el inquilino corrija la violación dentro de los 10 días de la notificación.Notificación de 7 Días: Si el contrato de renta es semanal, usted puede entregarle una notificación de 7 días por escrito que diga que el inquilino debe salirse en los próximos 7 días.Notificación de 30 Días: Si el contrato de renta es mensual, usted puede terminarla dándole una notificación de 30 días al inquilino y no necesita darle ninguna razón. El último día del período de notificación de 30 días debe ser el último día del período de la renta. Además, el dueño debe entregarle al inquilino una notificación de 30 días antes de terminar un contrato de renta de 1 año. De lo contrario, el inquilino tiene el derecho de quedarse 60 días adicionales bajo las mismas condiciones. Notificación de 60 Días: Si el contrato de renta es anual, el dueño deberá dar una notificación por escrito de 30 días al inquilino. Esta notificación podrá ser entregada hasta 4 meses antes de que se acabe el contrato, mas no antes. Es posible que no necesite dar una notificación por escrito si su inquilino ha renunciado al derecho de recibir una notificación en el contrato de renta, o si el contrato de renta especifica una fecha de terminación.Sin embargo esto no siempre es así. Por ejemplo, Chicago y Evanston tienen sus propias leyes las cuales no permiten que el inquilino renuncie a su derecho de ser notificado. Consulte la sección de “Formas/Cartas” para ver algunas de las diferentes notificaciones que usted le puede enviar a su inquilino.¿Cómo se calcula el período de notificación? El período de notificación comienza el día siguiente de la entrega de la notificación. Si el último día del período de notificación es un sábado, domingo o día festivo, el período de notificación termina el siguiente día hábil. Si va a notificar a su inquilino por correo, el período de notificación comienza el día después de que el inquilino reciba la notificación. Por ejemplo, supongamos que usted envía por correo una notificación de cinco días al inquilino el 1 de enero. El inquilino recibe la notificación el 4 de enero. El período de notificación de cinco días comienza el 5 de enero y el inquilino debe pagar el monto de la renta el 9 de enero. ¿Qué debe decir la notificación? La notificación debe: Describir la propiedad lo suficiente para poder identificarla; Si se trata de una notificación de 5 días, contener la cantidad de renta adeudada y a quien se le debe pagar; Si se trata de una notificación de 10 días, debe contener las condiciones del contrato de renta que fueron violadas;Decir que la renta llegará a su fin al final del período de notificación; Dar el número de días después de la entrega de la notificación en que la renta llegará a su fin; Ser firmada por el dueño. Consulte la sección de "Formas/Cartas" para ver las 3 diferentes notificaciones que usted puede enviar a su inquilino. ¿Cómo puedo entregar la notificacion de desalojo a mi inquilino? Usted puede entregar la notificación a su inquilino de cualquiera de las siguientes maneras: Entregar la notificación personalmente a su inquilino; Entregar el aviso a alguien en la casa del inquilino que tenga por lo menos 13 años de edad; Enviar la notificación a su inquilino por correo certificado o registrado con acuse de recibo por parte del inquilino; o Si no hay nadie que viva en la vivienda, puede publicar la notificación en la puerta de la vivienda.Si el inquilino se niega a aceptar la notificación, le puede decir al inquilino lo que es la notificación y dejarla en el suelo frente a la casa del inquilino.¿Qué debo hacer después de entregar la notificación a mi inquilino? Una vez que haya notificado al inquilino, usted necesita llenar la “Affidavit of Service (Declaración de Notificación)” y firmarla frente a un notario público. Pídale al notario público que firme la Declaración de Notificación. Necesitará una copia de la notificación y de la Declaración de Notificación cuando presente su demanda. ¿Hay maneras en que mi inquilino puede detener el desalojo? Si usted le envía a su inquilino una notificación de 5 días por no haber pagado la renta, el inquilino puede detener el desalojo pagando la totalidad de la renta que debe. Es importante saber que si usted acepta el pago total de la renta de su inquilino después de los 5 días, el contrato de renta será reintegrado. El inquilino no tendrá que pagar cuotas de retraso ni pagos por servicios públicos. Si su inquilino puede pagar sólo parte de la renta, usted puede aceptarlo y continuar con el desalojo. Sin embargo, si usted acuerda por escrito permitirle al inquilino quedarse cuando él/ella pague parcialmente la renta, entonces tendrá que permitir que se quede por el período que diga el acuerdo. En algunas ciudades como Chicago, su inquilino puede detener la acción de desalojo basada en alguna violación del contrato de renta (un desalojo con notificación de 10 días). En estas ciudades, el inquilino puede arreglar la violación dentro del período de 10 días. Si así lo hace, usted no puede desalojarlo. Asegúrese de revisar las leyes locales para ver si el inquilino puede arreglar la violación, y exija pruebas documentales de las acciones que tomó el inquilino para arreglar la violación.¿Cómo puedo presentar una demanda en contra de mi inquilino? Usted puede presentar una demanda de desalojo en contra de su inquilino si el inquilino: No corrige la violación en la notificación, como pagar la renta debida, y Permanece en la vivienda después de que el plazo de notificación se expire No puede desalojar al inquilino sin acudir a las cortes y obtener una orden judicial para hacerlo. Hay que ir a la Secretaria de la Corte (Clerk's Office) de su condado y obtener una forma para la demanda de desalojo y una forma para el Citatorio (Summons). También puede ir a la sección de "Formas/Cartas" para obtener estas formas. Una vez que haya llenado las formas, preséntelas ante el Secretario de la Corte. Después de presentar las formas, lleve dos copias de la demanda y el Citatorio a la oficina del Sheriff, que se encuentra dentro de la misma corte. El Sheriff entregará una copia del Citatorio y la demanda al inquilino. Hay una cuota que usted tiene que pagar al presentar la demanda de desalojo y la cuota del Sheriff la cual dependerá de la distancia que tenga que viajar el Sheriff para notificar a su inquilino. Si usted no puede pagar estas cuotas, usted puede presentar una "Application to Sue or Defend as an Indigent Person (Solicitud para Demandar o Defenderse como una Persona Indigente)", y el juez podrá darle una exención de estas cuotas para que no tenga que pagarlas. Para obtener más información acerca de la exención de las cuotas judiciales, vea la sección de "Artículos Relacionados". ¿Qué sucede después de presentar los papeles en la corte? Después de presentar la "Complaint (Demanda)", el "Summons (Citatorio)" y la "Affidavit of Service (Declaración de Notificación)" y de entregar las copias al Sheriff, el siguiente paso es ir a la corte en la fecha y hora que establezca el Secretario de la Corte (Court Clerk). En el día de la audiencia, usted debe ir con la Secretaria que está a la derecha del juez y decirle cuál es su caso. Entonces usted debe sentarse y esperar a que el caso sea llamado. Cuando el caso sea llamado, usted debe acercarse al estrado e identificarse por su nombre y como el "Landlord (Dueño)". La primera fecha de corte puede ser la fecha del juicio, así que prepárese para decirle al juez su versión de los hechos. Algunos condados le piden que regrese otro día para el juicio. Pregúntele al Secretario de la Corte cómo manejan esto en su condado. Si usted quiere un juicio con jurado, tendrá que volver otro día. En el juicio, usted tendrá que mostrarle al juez que: Usted tiene derecho sobre la propiedad; Su inquilino no ha pagado la renta, violó las condiciones del contrato de renta, o que se pasó del período de renta; Usted notificó correctamente al inquilino; Que presentó la demanda, y Que el Citatorio fue entregado correctamente al inquilino. ¿Debo llevar algo conmigo a la corte para el juicio? Usted debe llevar lo siguiente: Una copia de la Notificación y de la "Affidavit of Service (Declaración de Notificación)" (firmada por el notario público) Una copia de la "Complaint (Demanda)" y del "Summons (Citatorio)"Una copia del contrato de renta Testigos que puedan testificar a su favor Todos los objetos, fotografías u otras pruebas que desea que el juez considere ¿Podrá el inquilino hablar ante la corte? Sí. Una vez que usted haya presentado su caso ante la corte, el juez le preguntará a su inquilino algunas preguntas si está presente en la corte. Si el inquilino solicita un aplazamiento, el juez podrá conceder la primera solicitud. Esto significa que usted tiene que presentarse ante la corte de nuevo en otra fecha. Si el inquilino no se presenta en la corte, la audiencia se llevará a cabo y el inquilino probablemente será declarado en rebeldía. Esto significa que el inquilino va a perder. La corte otorgará la orden de desalojo y posiblemente la corte ordene al inquilino que le pague el dinero que usted solicitó en la demanda. ¿Mi inquilino tiene que dejar la vivienda de inmediato después de que la corte ordene el desalojo? No. Después de que el juez conceda una orden de desalojo, probablemente le dará a su inquilino alrededor de 14 días para mudarse. Usted no puede hacer nada durante este tiempo. ¿Qué puedo hacer si mi inquilino no se va en el tiempo establecido por la corte? Si su inquilino no se sale durante el tiempo establecido por la corte, usted puede ir al departamento del Sheriff y solicitar que desalojen a su inquilino. Sólo el Sheriff tiene la autoridad para desalojar al inquilino; usted, como el propietario, no puede hacerlo por su cuenta. En algunos condados, el Sheriff requiere un depósito para colocar el desalojo en su calendario. Este depósito será devuelto en cualquier momento antes de que el Sheriff desaloje a los inquilinos. Cuando el Sheriff lleva a cabo el desalojo, las posesiones del inquilino son depositadas en la acera y sin protección. Sin embargo, en algunos condados, incluyendo el Condado de Cook, el Sheriff no saca las cosas de los inquilinos de la vivienda. Este trabajo es del propietario, pero hay reglas que debe seguir. Verifique con la oficina del Sheriff qué es lo que tiene que hacer. Si usted decide permitir que se quede su inquilino (por ejemplo, si el inquilino paga la renta adeudada), debe llamar al Sheriff para cancelar el desalojo. ¿Qué pasa si mi inquilino gana y yo pierdo el caso? Si su inquilino gana en el juicio, su demanda será deshechada y no recibirá ninguna cantidad por daños ni perjuicios que pueda haber pedido en la demanda. El juez también puede pedirle a usted que pague las costas y los honorarios del abogado de la contraparte, si los hubiera. Usted también puede tener derecho a solicitar a la corte que reconsidere la decisión y usted tiene derecho a apelar la decisión ante una corte superior. Usted debe tratar de obtener ayuda de un abogado para apelar la decisión de la corte. ¿Tengo otras opciones aparte de un juicio? La mediación es una alternativa a un juicio. Se trata de una negociación informal. Usted y su inquilino tratan de llegar a un acuerdo con la ayuda de un mediador en lugar de dejar que un juez o un jurado decida. Usted puede solicitar la mediación antes de reunirse con un juez. La mediación tiene algunas ventajas sobre un juicio, por ejemplo: Usted tiene más control sobre su caso; Usted y su inquilino puede llegan a un acuerdo sobre la base de lo que parece justo, en lugar de lo que un juez decida basándose en lo que dice la ley; Usted puede guardar en secreto un acuerdo de mediación, a diferencia de un juicio en el que todo es registro público; Se puede hablar de lo que es importante para usted, y no sólo las cuestiones legales. Si usted y su inquilino no llegan a un acuerdo antes del juicio, el juez también puede enviarle a usted y a su inquilino a mediación. Entregar la notificación de desalojo a su inquilino Llene una notificación de 5, 7, 10, 30 o 60 días, dependiendo de su caso. Es posible que no necesite notificar a su inquilino si el inquilino ha renunciado a su derecho de ser notificado en el contrato de renta o si el contrato establece una fecha fija en la cual se termina el contrato. Algunos condados no les permiten a los inquilinos renunciar a este derecho, por lo cual es importante que usted verifique qué es lo que aplica en su área.Usted debe notificar a su inquilino de una de las 3 siguientes maneras: Puede notificar al inquilino personalmente; Puede notificar a alguien mayor de 13 años que viva con el inquilino; o Puede enviar la notificación por correo certificado con acuse de recibo. Recuerde, si usted no notifica de manera apropiada al inquilino, el caso será deshechado de la corte. Firmar la "Affidavit of Service (Declaración de Notificación)" delante de un notario público Después de notificar al inquilino, usted tiene que llenar la "Affidavit of Service (Declaración de Notificación)" y firmarla ante un notario público. Cuando usted presente su demanda en la corte necesitará una copia de la notificación con la Declaración de Notificiación completada y firmada por un notario público. Esperar a que pase el período de notificación Si el inquilino no obedece a la notificación o no se ha mudado cuando termina el período de notificación, usted puede presentar su caso para desalojar al inquilino con la corte de distrito donde se encuentra la casa o vivienda. ¡No presente su caso antes de que el período de notificación se cumpla! Si usted presenta su caso antes, el inquilino puede pedir a la corte que deseche el caso. Tenga en cuenta que los días de notificación incluyen los fines de semana y días festivos, pero no puede terminar en un fin de semana o en días festivos. Preparar sus formas Asegúrese de tener al menos cuatro copias de cada forma completada: Eviction Complaint (Demanda de Desalojo) Summons (Citatorio) Presentar su caso en la corte Una vez que haya llenado la "Eviction Complaint (Demanda de Desalojo)" y "Summons (Citatorio)", debe presentarlas ante la oficina del Secretario de la Corte (Clerk's Office); Se le asignará una fecha de corte al presentar sus formas. Usted debe regresar a la corte en esta fecha para la audiencia.Notificar al demandado con el "Summons (Citatorio)" Después de presentar las formas, lleve una copia de la "Complaint (Demanda)" y el "Summons (Citatorio)" a la oficina del Sheriff, ubicado dentro de la misma corte.El Sheriff le entregará una copia de la Demanda y el Citatorio al inquilino.Si usted demanda al demandado, pero no le ha notificado adecuadamente, es posible que puedan desechar la demanda. Ir a la fecha de corte Debe llevar lo siguiente el día de su audiencia:Una copia de la “Notice (Notificación)” y “Affidavit of Service (Declaración de Notificación)” (firmados por un notario público)Una copia de la “Eviction Complaint (Demanda de Desalojo)” y el “Summons (Citatorio)”Una copia del contrato de renta Cualquier testigo que pudiera tener yTodo objeto, fotografía, u otra prueba que quiera que el juez tome en cuentaPreséntese en la corte 15 minutes antes de su audiencia. Esto le dará tiempo para encontrar su sala y registrarse. Dígale a la secretaria que se sienta a la derecha del juez cuál es su nombre y su caso. Después, tome asiento y espere a que su caso sea llamado. Cuando su caso sea llamado, acérquese al estrado y dígale al juez su nombre y que usted es el "Plaintiff (Demandante)". Si el inquilino no se presenta en la corte, lo más probable es que se le declare en rebeldía. Esto significa que usted ganará el caso. En algunos condados el juicio se lleva a cabo en la primera audiencia. En otros condados, la primera audiencia es sólo la comparecencia y el juicio se llevará a cabo otro día. Verifique con el Secretario de la Corte (Court Clerk) cómo manejan ellos estos casos.En el juicio usted presentará su caso primero, estableciendo cuáles son las razones por las cuales el inquilino debe ser desalojado. Después, el juez le hará algunas preguntas al inquilino.Si el juez le da la razón a usted, la corte otorgará la orden de desalojo y posiblemente le ordene al inquilino que le pague el dinero que usted solicitó en su demanda. Generalmente el juez le dará 14 días al inquilino para mudarse.Si gana el inquilino, su demanda será desechada y usted no recibirá ninguna cantidad por los daños que solicitó en su demanda. También es posible que el juez le ordene pagar las cuotas del juicio y los honorarios del abogado de la contraparte. Esperar a que el plazo establecido por la corte se venza El juez probablemente le dará a su inquilino alrededor de 14 días para mudarse. Usted no puede hacer nada durante este tiempo. Pedir que se involucre el Sheriff Si su inquilino no se sale durante el tiempo establecido por la corte, usted puede ir al departamento del Sheriff y solicitar que desalojen a su inquilino. Sólo el Sheriff tiene la autoridad para desalojar al inquilino; usted, como el propietario, no puede hacerlo por su cuenta. En algunos condados, el Sheriff requiere un depósito para colocar el desalojo en su calendario. Este depósito será devuelto en cualquier momento antes de que el Sheriff desaloje a los inquilinos. Cuando el Sheriff lleva a cabo el desalojo, las posesiones del inquilino son depositadas en la acera y sin protección. Sin embargo, en algunos condados, incluyendo el Condado de Cook, el Sheriff no saca las cosas de los inquilinos de la vivienda. Este trabajo es del propietario, pero hay reglas que debe seguir. Verifique con la oficina del Sheriff qué es lo que tiene que hacer.

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