Me Quiere Desalojar el Dueño de Mi Casa

Me Quiere Desalojar el Dueño de Mi Casa

Ultima Revisión: January 2012

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El dueño o propietario de su vivienda puede tratar de desalojarlo por muchas razones como por: No pagar la renta o Violar los términos de su contrato de rentaSin embargo, hay reglas que el dueño debe seguir, como: Notificarle correctamente y Obtener una orden de un juez antes de desalojarlo Las secciones en la parte de arriba de "Preguntas Frecuentes", "Artículos Relacionados", y "Buscar Ayuda Legal" le ayudarán a: Entender cuándo el propietaro puede o no puede desalojarlo y cuáles son las reglas que el dueño debe seguir para desalojarlo Encontrar otros artículos sobre el desalojo Obtener los números de teléfono de organizaciones de ayuda legal en su área, quienes podrán ayudarle Si usted vive en una vivienda pública o utiliza un vale (voucher), como el de Sección 8, usted tiene otros derechos en el proceso de desalojo y debería ver la sección de Artículos Relacionados para ver más información. Haga clic en las palabras que aparecen ‘así’ para ver su significado.¿Las reglas de desalojo son diferentes si vivo en una vivienda pública? Sí. Los desalojos de viviendas públicas tienen un conjunto de procedimientos diferentes. Las siguientes preguntas son para personas que son inquilinos privados y están siendo desalojados por los dueños de casa. Si usted vive en una vivienda pública, existe un proceso que debe llevarse a cabo antes de que le puedan desalojar. Usted tiene el derecho a una audiencia antes de que usted pueda ser desalojado. Esto puede no aplicar a su caso si se le acusa de comportamiento criminal o uso de drogas. ¿Cuándo puede el dueño desalojarme? El dueño puede desalojarlo si:Usted no paga la renta a tiempo; Viola alguno de los términos o condiciones del contrato de renta; Daña la vivienda que renta; Su contrato llega a su fin y no abandona la propiedad; o Si el contrato de renta es oral o es un contrato mensual por escrito, el dueño podrá desalojarlo sin razón alguna, dándole un aviso de 1 mes. ¿Cuáles son las razones por las que el dueño no puede desalojarme? El dueño de su vivienda no puede desalojarlo por quejarse de las condiciones en su hogar. Esto se llama un desalojo en represalia. El dueño no puede discriminar contra usted debido a su: Raza Origen étnico Género o identidad sexual (incluyendo la identidad de género) Religión Estado familiar, incluyendo el estado civil Origen nacional Edad Discapacidad física, mental o percibida Condición militar Baja militar desfavorable Usted debe hablar con un abogado si piensa que está siendo desalojado por alguna de estas razones. Consulte la sección de "Buscar Ayuda Legal" para ver las organizaciones de ayuda legal en su área. ¿Cómo me puede desalojar el dueño? El dueño de su vivienda debe seguir unas reglas específicas cuando lo esté desalojando. El dueño debe: Darle una notificación de desalojo (eviction notice) por escrito. La notificación no puede ser oral. El dueño también tiene que seguir ciertas reglas sobre cómo entregar la notificación; Debe esperar a que el período de tiempo especificado en la notificación transcurra; Debe presentar una demanda en su contra; Debe obtener una orden de desalojo de un juez; Debe pedir al Sheriff que lleve a cabo la orden de desalojo del juez si usted no se ha salido. Si me llega un aviso de desalojo, ¿tengo que mudarme de inmediato? No, usted no necesita salir de su casa de inmediato. El dueño de su vivienda debe esperar a que el período fijado en la notificacion (notice) transcurra (los 5, 10 o 30 días). Además, si la notificación dice que usted violó su contrato de renta, usted puede corregir la violación (por ejemplo, si la notificación es por no pagar la renta usted puede corregir esto pagando lo que debe). Una vez transcurrido el período de la notificación de desalojo (5, 10 o 30 días), el dueño debe presentar una "Complaint (Demanda)" y deberá notificarle a usted con la demanda. Entonces, el dueño debe llevarlo a corte y obtener una orden del juez para desalojarlo. El Sheriff entonces debe llevar a cabo la orden de desalojo del juez. El dueño no puede desalojarlo por su cuenta, sólo el Sheriff puede desalojarlo. Cada uno de estos pasos tiene que ocurrir antes de que usted tenga que salirse. El tiempo puede variar. ¿Puede el dueño dejar una notificación de desalojo bajo mi puerta? No. El dueño no puede dejarle la "Eviction Notice (Notificación de Desalojo)" debajo de su puerta. El dueño debe entregarle la notificación en una de tres maneras: Puede enviarle la notificación de desalojo por correo certificado con acuse de recibo; Puede entregarle la orden de desalojo a usted personalmente, o Puede entregar la orden de desalojo a una persona mayor de 13 años que viva en su casa. A pesar de que no es correcto deslizar una notificación por debajo de la puerta, si usted recibe un "Summons (Citatorio)," debe presentarse en corte. Usted puede explicarle al juez en corte cómo llegó el Citatorio. Si el juez le cree, el caso debe ser desechado. Lo mismo es cierto con las notificaciones de desalojo que se envían por correo certificado. Si usted puede demostrar al juez que no lo recibió, entonces el caso será desechado. Es importante saber que si usted se niega a aceptar la notificación cuando el dueño trate de entregársela, el dueño puede decirle lo que es la notificación y dejarla en el suelo delante de su puerta. Además, si no hay nadie viviendo en la unidad, el dueño puede publicar la notificación pegándola en la puerta de la casa o apartamento. ¿Cuáles son los diferentes tipos de avisos de desalojo? Usted puede recibir 1 de 3 clases de notificaciones: De 5 días: Usted debe recibir este aviso si usted no paga la renta a tiempo. Esta notificación indica que usted tiene 5 días para pagar la renta que se ha vencido. Si usted no paga la renta en los siguientes 5 días a partir de la fecha de la notificación, el dueño puede presentar un caso en la corte para desalojarlo. El dueño sólo puede darle una notificación de 5 días si no ha pagado la renta. Si el dueño le da una notificación de 5 días por cualquier otro motivo o sin motivo, dígale al juez. El juez debe permitir que usted se quede. De 10 días: Usted debe recibir esta notificación si usted viola los términos del contrato de renta. Esta notificación deberá explicar qué parte del contrato de renta usted violó y las fechas en que esto sucedió. Bajo la ley estatal de Illinois, usted no tiene derecho a la reparación de la violación. Pero hay algunas ordenanzas, incluyendo la ordenanza en Chicago llamada "City of Chicago Landlord-Tenant Ordinance", que dan al inquilino el derecho a corregir el problema dentro de 10 días. De 30 días: Si usted tiene un contrato de renta verbal o un contrato de renta por escrito de mes a mes, el dueño puede terminar el contrato en cualquier momento dando una notificación de 30 días. Estos treinta días deben incluir un mes calendario completo. Si no se muda después de 30 días, el dueño aún debe llevarlo a corte para poder desalojarlo. Si usted piensa que no recibió una notificación adecuada, usted debería hablar con un abogado; busque uno en la sección de "Buscar Ayuda Legal". ¿Cómo puedo saber si el período de notificación ha transcurrido? El período de notificación puede variar dependiendo de la situación: El período de notificación se inicia con el día después de la notificación (notice); Si el último día del período de notificación es un sábado, domingo o día festivo, debe pagar la renta antes del último día hábil del último día del período de notificación; Si usted recibe la notificación por correo, el período de notificación comienza el día después de que usted recibió la notificación. Por ejemplo: si le envían una notificación de 5 días por correo el 1 de enero y usted la recibe el 4 de enero. El plazo de notificación de cinco días comienza el 5 de enero. Usted debe pagar el monto de la renta en cinco días, osea el 9 de enero. ¿Cómo puedo hacer para que no me desalojen una vez que haya recibido una notificación de desalojo? Si usted ha recibido una notificación de 5 días por no pagar la renta, usted puede detener el desalojo mediante el pago de la totalidad de la renta debida. Para poder quedarse, usted no tiene que pagar cargos por mora o facturas de servicios públicos. Usted sólo tiene que pagar la renta. Si usted recibió una notificación de 10 días por no pagar la renta, usted puede detener el desalojo mediante el pago de la totalidad de la renta debida. Usted debe revisar las ordenanzas locales de la ciudad para ver si esto está permitido. Si usted paga el total de su renta, lleve un testigo con usted cuando vaya a pagarle al dueño. Si el dueño no quiere aceptarle el dinero, quédese con el dinero. Usted puede pedirle a su testigo que le diga al juez que usted le ofreció al dueño el dinero. También debe mostrarle al juez el dinero de la renta. Si usted puede pagar sólo una parte de la renta, hable con el dueño para ver si acepta ese dinero y le permita quedarse. Asegúrese de obtener un acuerdo del dueño por escrito. Algunos dueños le dicen que se puede quedar si paga una parte de la renta y luego continúan con la acción de desalojo. Se les permite hacer esto bajo la ley a menos que obtenga un acuerdo escrito que diga que usted puede permanecer en él a cambio del pago parcial de la renta que usted pagó. Es muy importante obtener un acuerdo entre usted y el dueño por escrito. Usted también debe tener un testigo que firme, si es posible. En algunas ciudades también se le permite detener una acción de desalojo basándose en una violación del contrato de renta (un aviso de desalojo de 10 días). Algunas leyes locales le permiten corregir la violación. Asegúrese de revisar las leyes locales para ver si se puede corregir la violación, y asegúrese de mantener un registro anotando las medidas que tomó para corregir la violación. Usted y el dueño también pueden llegar a un acuerdo y resolver su caso. Es posible que desee considerar negociar su caso con el dueño ya que las pruebas son riesgosas. Al llegar a un acuerdo con el dueño, usted elimina este riesgo, porque el Convenio del Acuerdo describe su arreglo con el dueño. Recuerde que todos los asentamientos implican compromiso. Las cosas a las que usted renuncia deben depender de la razón por la que se enfrentan al desalojo y qué tan fuerte sean sus defensas. ¿Tengo otras opciones? Mediación es una alternativa a un juicio. Se trata de una negociación informal. Usted y el dueño de la casa tratan de llegar a un acuerdo con la ayuda de un mediador en lugar de dejar que un juez o un jurado decida su caso. Usted puede solicitar la mediación antes de reunirse con un juez. La mediación tiene algunas ventajas sobre un juicio, por ejemplo: Usted tiene más control sobre su caso; Usted y el dueño pueden aceptar un acuerdo en base a lo que les parece justo, en lugar de que un juez decida sobre la base de lo que dice la ley; Usted puede guardar en secreto un acuerdo de mediación, a diferencia de un juicio en el que todo es registro público; Se puede hablar de lo que es importante para usted, y no sólo de cuestiones legales. Si usted y el dueño no llegan a un acuerdo antes del juicio, el juez también puede hacer que usted y el dueño de la vivienda vayan a mediación. ¿Qué pasará después de que me den un aviso de desalojo? Si no obedece la notificación de desalojo y no se muda después de que el período de notificación se venza, el dueño de su vivienda puede presentar un caso de desalojo en la corte. El dueño no puede desalojarlo sin presentarse en corte y obtener una orden del juez. El dueño le lleva a corte notificándolo con 2 documentos el "Summons (Citatorio)" y "Complaint (Demanda)". El dueño no puede entregarle directamente los papeles, lo más probable es que se los entregue el Sheriff o un Notificador. Lea ambos documentos cuidadosamente. El Citatorio le dirá cuándo y dónde debe ir a la corte. La Demanda le dirá lo que el dueño está pidiendo. Por ejemplo, es posible que el dueño sólo pida a la corte que le ordene dejar el apartamento, o también puede solicitar que la corte ordene que usted pague la renta que debe. ¿Qué pasa si no me presento en la corte para mi caso de desalojo? Si usted no se presenta en la corte en la fecha de corte, el juez le otorgará al dueño una "Default Judgment (Sentencia en Rebeldía)" en su contra con tal de que el dueño se presente en la corte. En un caso de desalojo, una sentencia en rebeldía podría darle el derecho al dueño a cobrarle el dinero a usted o permitir que el Sheriff lo saque de su vivienda. Si usted perdió su fecha de corte porque no recibió la notificación o "Summons (Citatorio)," le puede pedir al juez que cancele la sentencia en rebeldía en su contra. ¿Cómo le pido al juez que cancele una sentencia en rebeldía? Usted debe presentar una "Motion to Vacate (Petición para Cancelar)" la sentencia en rebeldía. Si usted presenta la petición en los 30 días de la sentencia de rebeldía, el juez probablemente cancelaría la sentencia de rebeldía y le dará una oportunidad de presentarse en la corte. Si usted presenta la petición después de que pasen los 30 días de la sentencia en rebeldía, el juez tomará una decisión basada en las razones que usted dio por no haberse presentado en la fecha de corte.A veces los inquilinos no se enteran de la sentencia en rebeldía hasta que el Sheriff les dé una notificación de desalojo. Cuando usted presente su Petición para Cancelar, tendrá que decirle al juez las fechas exactas en que se enteró del caso de desalojo en su contra. También tendrá que explicarle al juez por qué las acciones que usted tomó después de enterarse del caso de desalojo fueron responsables. ¿Qué defensas tengo en un caso de desalojo? Hay varias defensas en un caso de desalojo. Las siguientes son algunas defensas comunes: Usted no debe la cantidad de dinero que el dueño alega que usted le debe; Usted pagó todo el dinero de la renta dentro del tiempo requerido;No se le entregó la Notificación para terminar con su contrato de renta adecuadamente; Usted no violó los términos y condiciones de su contrato de renta. Por ejemplo, el dueño puede estar tratando de desalojarlo porque él/ella dice que hubo una fiesta ruidosa, sin embargo, no estaban en casa en esa fecha y no había nadie en su apartamento; El dueño no mantiene el apartamento en buenas condiciones y usted cree que ha pagado más por la renta del apartamento de lo que realmente vale; El dueño lo está discriminando de manera ilegal; El dueño lo está desalojando por que usted llamó al "Building Code Enforcement Department (Departamento de Ejecucción del Código de Construcción)." ¿Tengo que salirme inmediatamente después de que el juez ordene el desalojo? Cuando el juez otorgue la orden de desalojo al dueño, probablemente le dé tiempo para salirse. Por lo general, el juez le dará 14 días. El dueño no puede hacer nada durante ese tiempo. Consulte la sección de "Artículos Relacionados" para obtener más información acerca de cómo tratar de obtener más tiempo para mudarse. ¿Qué pasará si no me salgo en la fecha ordenada por la corte? Si usted no deja la vivienda durante el tiempo que le dio el juez, el dueño le puede pedir al Sheriff que lo desaloje. Sólo el Sheriff tiene la facultad de sacarlo físicamente de su casa. El dueño no puede sacarlo por su cuenta. Después de que el Sheriff lo desaloje, el dueño puede tomar sus pertenencias fuera de la casa o apartamento, y dejarlos allí afuera. ¿Sabrán otros dueños que he sido desalojado anteriormente? Sí, si usted deja de pagar la renta y lo desalojan, esto aparecerá en su historial de crédito. Los dueños de otros apartamentos o casas podrán ver esto cuando usted trate de rentar de nuevo. Si fue desalojado a causa de una ejecución hipotecaria sobre la propiedad del dueño de su vivienda, usted puede pedirle al juez que selle el expediente. Los otros dueños no podrán ver esto en un futuro cuando usted trate de rentar de nuevo. Leer el "Summons (Citatorio)." Cuando usted reciba un "Summons (Citatorio)" lo debe leer con cuidado para asegurarse de que entienda por qué el dueño lo quiere desalojar. El Citatorio le dirá cuándo tiene que presentarse en la corte para su audiencia. Ver si tiene cualquier defensa. Hay muchas razones por las cuales podría evitar ser desalojado. Si usted tiene una defensa, deberá prepararse y quedarse con cualquier prueba que podría ayudarle en su caso. Por ejemplo: Fotos de ventanas rotas, conductos y otras cosas que hicieron que el apartamento fuera inhabitable Registros de la renta que usted le pagó al dueñoTestigos que podrían ayudarle a defender su casoArchivar una "Appearance (Comparecencia)." En un caso de desalojo, usted tiene que archivar una forma de "Appearance (Comparecencia)."El Secretario de la Corte del Circuito en la corte que aparece en el "Summons (Citatorio)" tendrá copias de esta forma. Tiene que llenarla y hacer 3 copias. Archive una con la corte, envíele una al dueño y quédese con una para guardar en sus registros.Para más información sobre cómo archivar una comparecencia, consulte la sección de "Artículos Relacionados."Ir a la audiencia. Usted tiene que presentarse en la corte en la fecha y a la hora escrita en el "Summons (Citatorio)." Busque su sala de corte y dígale al secretario que se sienta al lado del juez para cuál caso se está presentando.Si usted no va a su fecha de corte, la audiencia se llevará a cabo sin usted. Si esto ocurre, el juez podría otorgar una sentencia en rebeldía o una orden de desalojo para sacarlo de su casa. También le podrían ordenar que le pague el dinero debido al dueño. Usted deberá llevar lo siguiente a la corte:Cualquier notificación que el dueño le envióCualquier testigo para apoyar su casoCualquier carta, registro, recibo de pago, objeto o foto que quiere que el juez veaPresentar su caso. Cuando llamen su caso, usted deberá acercarse al juez y decir su nombre y que usted es el inquilino. El dueño tendrá que mostrar:Que ellos tienen derecho a la propiedadQue usted no ha pagado la renta, ha violado los términos del contrato de renta o se ha quedado más del tiempo indicado en el contrato de rentaQue le entregaron a usted la notificación de manera correctaQue archivaron la "Complaint (Demanda)" y le entregaron el "Summons (Citatorio)" a ustedYa que el dueño hable, el juez le preguntará a usted unas preguntas para determinar su lado de la historia. Usted deberá presentar sus defensas, apoyadas por las pruebas y testigos. Si el juez decide en su favor, no tendrá que salirse de su vivienda. Si el juez decide en su contra, usted tendrá que mudarse.

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